2011年05月31日

住宅ローンの借り換えを検討

住宅ローンの手数料と金利を比較して借り換えするならば、金利をメインに観ることがやはり大事です。

総支払額を減らすのが借り換えのメインポイントという方がほとんどだからです。

ただ、手数料が増えるというパターンもあるので注意しましょう。

また、悩みどころは、変動金利にするか固定金利にするかと言ったところですが、ここは正直何とも言えないところです。

今後の金利情勢というのは誰にも読むことが出来ません。

予測は出来ますが、それがあっているかどうかわからないからです。

とはいえ、住宅ローンの借り換えをする際にはやはり金利を最優先しましょう。

参考
住宅ローン変動金利と固定金利どっちがいい?金利比較!

2009年07月15日

住宅ローン減税に関する気になる条件

住宅ローン控除を受け所得税の還付を受けるためには、最寄りの税務署で確定申告をすることが必要です。また、国税庁のホームページからも申し込み可能です。税務署では、担当者を決め窓口等で対応してくれるので、添付書類や詳しい手続きはそちらで相談されることをお勧めします。

住宅ローン控除の適用問題でよく相談を受ける事項に、共同名義で住宅を購入した場合があります。共同名義で住宅を購入した場合には、そのローンの負担割合に応じて当該物件を共有し、持分登記が必要で、それぞれの名義人が住宅ローン控除の適応を受けることができます。

しかし、親子の共有名義で住宅を購入し、それぞれ住宅ローン控除を受けている状態で、共同名義人である親が死亡し子が親の持分を相続しすると、特別な場合を除いて親の住宅ローン分も相続します。しかしこの場合、親に適用されていた住宅ローン控除は適用されないので注意が必要です。

また何かの都合で確定申告をしていない、制度自体を知らなかったので確定申告を行っていなかった場合でも、5年以内に申告すれば本制度の控除が受けられます。

また、住宅ローン控除に必要な条件に、住宅取得・増改築後から6か月以内に入居し住み続けることがありますが、サラリーマンが転勤等のやむおえない場合に住めなくなった時は、その理由が解消し再入居すればこの制度の再適用があります。


創設された1000万円控除とは何か

今年度創設された住宅ローン控除の一つに、1000万円特別控除制度があります。
通常土地を売却することで発生する譲渡所得には所得税が課税されます。土地の所有期間によって課税される額は変化しますが、所有期間が5年を超えるいわゆる長期譲渡期間をクリアしたものは、譲渡所得=売却価格ー(譲渡した土地の購入価格十譲渡に要した費用)の式で譲渡所得が計算されます。もちろん、この計算で譲渡所得がマイナスになれば、課税はされません。
今回の控除制度では、個人が2009年、2010年中に取得した土地を所有期間5年(長期譲渡期間)を超えて譲渡とした場合は、1000万円の所得税特別控除を受けることができます。その計算式は、譲渡所得=売却価格ー(譲渡した土地の購入価格+譲渡に要した費用)-1000万円になります。

例えばこの1000万円控除がない場合は、5年を超えて所有した土地を将来4000万円で売却した場合、その土地の購入が3500万円、譲渡に要した費用が100万円だったとしたら、上の式に当てはめて計算すると4000万円ー(3500万円+100万円)=400万円で、譲渡所得が課されますが、今回創設された1000万円控除のおかげで、2009年・2010年に購入し、所有期間が5年を超える土地の譲渡については、譲渡所得は、-600万円となり、譲渡所得に対する課税がなされません。

住宅ローン控除と言うと、住宅ローン対象残高額や最大控除額に関心の多くが注がれますが、今回の住宅ローン控除ではこの1000万円控除は、新しい控除制度の大きな柱となっています。 

過去最大級の住宅ローン控除の留意点

今回の過去最大級とも言える住宅ローン控除は、御承知の通り100年に一度とも言われる経済金融危機に対処する景気刺激策として導入されました。

現在の金融状況は、金融機関の貸し出しは住宅ローン融資にシフトしていると言えます。更にこの大型住宅ローン控除制度により、住宅ローンの借入金額が引き上げられ、より一層のローンが組める可能性が出てきました。このことで、住宅購入予定者が諦めていた今までの返済能力を超えるハイグレードな高額物件に少し無理をすれば手が届くのではないかとの期待を持つようになることもあると思います。
長引く不況の影響で金利は超低水準をキープしていますし、あこがれの高額物件を手に入れるチャンスとも考えられます。
しかし本当にそうでしょうか。住宅ローン返済は、長くは親子に渡ることもある息の長い返済です。あこがれの物件を手にしたとしても、返済期間は長く、例えば金利変動型の住宅ローンやある一定期間後に金利が変わる住宅ローンを組んだ場合には、金利上昇のリスクは自分で負わなくてはなりません。金利の上昇は、思っているより強力に家計を圧迫します。そこで、将来にわたり、十分で余裕のある返済計画をシュミレーションすることが肝要です。
今回の住宅ローン控除制度は、確かに魅力的ではありますが、売り手のセールストークに流されず、客観的に自分の家計生活状況や制度の詳細を把握することが必要です。

既存住宅の改修の場合の所得税額の特別控除制度を創設

今回住宅ローン控除の対象として新たに創設されたのが、住宅の改修工事に対する控除です。
これには現在社会的問題となっていいる1.省エネ改修2.バリアフリー改修 3.耐震改修の3項目が挙げられています。
まず省エネ改修では、居住者が自己のために使用する家屋に一定の省エネ改修工事を行った場合には、200万円(併せて太陽光発電装置を設置する場合は300万円)を限度にその10%が、その年の所得税額から控除されます。

また高齢化に伴う住環境の整備や障害者への対処との観点から、一定の居住者が、バリアフリー改修を行った場合にも、同様の所得税控除を受けることができます。
ここにいう一定の居住者とは、50歳以上のもの、要介護又は要支援の認定を受けているもの、障害者であるもの、65歳以上のものと同居している者等のことを言います。
以上の2点についての特別控除の適用期限は、現在のところ2010年12月31日までとなっています。

最後に耐震改修では、住宅に係る耐震改修促進税制について、制度の適用対象地区で、地方公共団体が定めた耐震改修計画に基づいて耐震改修工事の援助を行っている地域等では、適用期間が5年間延長され、適用期間は、2013年12月31日となっています。

住民税からも控除の可能性あり

住宅ローン控除とは、金融機関等から融資を受け住宅ローンを組んで居住用の住宅・マンション等を購入した場合に、返済期間が10年以上の住宅ローンで、住宅取得時の所得が3000万円以内、住宅の床面積が50平方M以上でその2分の1が住居用であるといった条件をクリアしたものに、最長10年間にわたって、年末のローン残高に応じた金額を所得税から控除され、還付を受けることのできる税制上の制度です。
正式名称は、住宅借入金等特別控除と言いますが、一般的には、住宅ローン減税や住宅ローン控除と呼ばれています。

上記のとおり住宅ローン控除は、所得税控除制度であり支払った所得税額以上にお金が還付されるものではありません。例えば所得税を20万円支払った人なら、たとえ最大30万円の還付が規定されていても、還付の上限は20万円となります。この結果実際に還付を受けられる人は少数にとどまっていました。
しかし、今回の控除制度では、最大控除額まで所得税が控除されない人には、翌年分の住民税から控除されるようになりました。

なお、個人住民税からの控除額は、当該年分の所得税の課税総所得金額等の額に5%を乗じた額 (最高97500円)が上限となります。